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세입자 향한 양날의 검, 주택임대소득 과세

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박혜경 세무사 외
기사입력 2014-04-14



국세청이 전월세 확정일자 자료를 토대로 조세 사각지대에 있던 주택임대소득에 세금을 부과하겠다는 방안을 발표함에 따라 전월세 임대시장의 불안이 고조되고 있다.
 
물론, 오는 6월 임시국회에서 논의될 주택임대소득에 대한 소득세법 개정안이 수정되거나 통과되지 않을 가능성도 있다. 하지만 일말의 가능성을 믿고 대책 없이 6월이 되기만을 기다리기보다는 임대소득 과세 기준을 명확히 인지하는 것이 현명한 처세가 아닐까 싶다.
 
우선, 기준시가 9억 원을 초과하는 주택에서 월세소득이 발생하는 1주택자의 경우 과세대상이 된다.
 
2주택자의 경우는 1주택자와 달리 연간 2천만 원을 기준으로 향후 2년간의 과세여부가 결정된다. 즉, 2주택자 가운데 월세소득이 연간 2천만 원 이하인 영세 임대업자에 대해서는 2015년까지 비과세되며 2016년 이후에도 종합소득에 포함되지 않고 분리과세되어 14%의 단일세율을 적용받을 수 있다. 또한 60%의 높은 필요경비율과 기본공제 4백만원을 인정받게 된다.
 
반면, 2주택을 보유하고 월세소득이 연간 2천만 원을 초과하는 경우나 3주택 이상 보유자로서 월세소득이 있는 경우와 전세보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우는 과세유예 없이 오는 5월 종합소득세 신고, 납부 의무가 발생한다.
 
3주택자의 전세보증금에 대한 세액 계산시 주의할 점은 보유 주택 중 전용 85㎡ 이하이면서 기준시가 3억 원 이하인 주택을 제외한 부부 합산 주택 수가 3주택 이상인지를 판단한 후 3억 원을 초과하는 보증금 중 60%에 대해서는 연 2.9%의 이율로 계산하여 임대소득이 있는 것으로 간주하게 된다는 점이다. 
 
하지만 이처럼 과세대상의 증가로 긍정적인 효익만을 기대하기에는 무리다.


 
세부담 증가 및 건강보험료 인상 등은 일부 영세 임대업자들의 생계에 위협이 될 수 있다. 이를 만회하기 위해 임대업자는 세입자에게 10%의 월세세액공제 혜택을 받지 않는 것을 월세계약의 조건으로 제시한다던가 임대수입을 적게 신고하기 위해 이중계약서를 작성할 수도 있다. 
 
또는 임대료 인상을 통해 세입자에게 세부담을 전가함으로써 결국은 정부의 주택 안정화 노력이 세입자들에게 이중부담을 지우게 되는 모순을 가져오게 될 수 있다. 새로운 정책 실현에는 수혜자와 피해자가 공존하기 마련이다.
 
세입자의 주거부담 완화와 임대소득에 대한 과세형평을 목표로 한다는 미명하에 선의의 피해자에 대한 안정장치가 마련되지 않은 채 주택임대시장의 제도를 개선하려든다면 오히려 주택임대시장을 더더욱 음지로 끌어들이게 될 가능성을 높이게 된다.
 
따라서 세입자를 위해 빼들었던 검이 세입자를 향한 양날의 검이 되지 않도록 정책에 다시 한번 신중한 검토를 기해야 할 것이다.
 
(글: 이기원·박혜경·이수진 세무사)
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