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오피스텔은 용도에 맞게 사용해야 한다

[연재] 박혜경의 세금이야기 - 오피스텔은 용도에 맞게 사용하자

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박혜경 세무사
기사입력 2013/08/16 [15:10]

직장인 A씨는 재테크 목적으로 몇 년 전 오피스텔을 매입하게 됐다. 취득시 업무용으로 오피스텔을 구입하게 되면 부가가치세액을 환급 받을 수 있다는 얘기를 듣고, 구입용도를 업무용 오피스텔로 신고하고 부동산임대사업자로 사업자등록증을 냈다.
 
하지만 오피스텔 임대가 빨리 이루어지지 않아 계속 공실로 두고 있다가 6개월만에 거래가 성사가 되었지만 한가지 문제가 발생했다. 임차인이 업무용이 아닌 주거용으로 사용하고자 하였기 때문이다.
 
 


임대인 A씨는 부동산중개인이 업무용 오피스텔이라도 임차인이 주거용으로 사용해도 된다는 말을 믿고 계속 공실로 둘 수가 없어 임대차계약을 맺게 되었다.

한달쯤 지나서 임차인이 전입신고를 하겠다고 임대인 A씨에게 통보를 했다. 그러자 임차인이 전입신고를 하면 자신에게 어떤 불이익이 발생하는건지 도통 알 수가 없어 세무상담을 받기로 했다.

오피스텔은 용도에 따라 업무용과 주거용으로 구분된다. 공부상 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는지 업무용으로 사용하는지가 중요하다. 따라서 공부상 또는 사업자등록상 업무용으로 신고 되었다 하더라도 사실상 주거용으로 사용된다면 주거용으로 판단해야 할 것이다.
 
이때 판단 기준은 주민등록 전입여부, 오피스텔 내부 구조·형태, 취사시설 등 거주시설의 구비 여부 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합해 판단하게 된다.

임대인 A씨의 경우, 업무용으로 신고를 하였지만 사실상 임차인이 주거용으로 사용하고 있고, 또한 전입신고를 한다는 것은 주거용임을 더욱 명백하게 해 주는 요인이기도 하다.

그렇다면 오피스텔을 업무용과 주거용으로 구분하는 실익은 과연 무엇일까.
 
주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되므로, 만약 오피스텔 외 한 채의 주택을 더 보유하고 있다면 1세대 2주택이 되어, 양도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수가 없다.
 
이 외에도 주택수에 포함됨으로써  발생되는 부수적인 요인들을 고려해야 한다. 단, 부동산임대사업자로 등록하였다면 주택수 산정에서 제외되고, 대신 임대사업자의 재고자산으로 봐야 할 것이다.

업무용 오피스텔의 경우, 주택수에 포함되지 않고 상가처럼 부가가치세 과세대상이 된다. 따라서 취득시 부가가치세 매입세액공제를 받을 수가 있다.
 
만약 위 사례의 경우, 2012년 1월 1일에 오피스텔을 1억1천만 원(공급가액1억원, 부가세 1천만원)에 취득하여 부가세  매입세액공제로 1천만원을 환급 받았다고 하자. 그리고 2013년 6월 30일에 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 사용했을 경우, 과세대상을 면세로 전용하였다고 보고 환급받은 세액 중 일부를 다시 내야 하는데 이때 계산 방식은 다음과 같다.

=> 취득가액×(1-감가율×경과된 과세기간수)

1억원 ×(1-2×5%) = 0.9억원 을 부가가치세 과세표준에 산입하게 되어 결론적으로 환급받은 1천만원 중 9백만원을 부가가치세로 내야 한다.

과거에는 업무용으로 오피스텔을 신고하고, 임차인과 거래시 전입신고를 하지 않는 조건으로 주거용으로 임대를 하는 경우가 종종 있었다. 하지만 이러한 잘못된 임대 행위로 오히려 불이익을 받을 수 있으니 주의해야 할 것이다.



◆ 박혜경 세무사
이메일 foryourtax@naver.com 
세稅친구 카페 http://cafe.naver.com/yourtax
 
세무사 시험 합격 뒤, 조세심판원 수습을 거쳐 현재 세무법인에 근무 중이며, 2011년부터 인터넷 세무상담 카페를 운영하고 있다.


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